San Franciscos Vorstoß, Bürogebäude in Wohnungen umzuwandeln, basiert auf dieser einfachen Idee

Aug 12, 2023

Die Umwandlung der alten Bürogebäude in der Innenstadt von San Francisco in Wohnungen wird keine leichte Aufgabe sein, da hohe Kosten, klobige Bodenplatten und bestehende Mieter in den Gebäuden nur einige der Hindernisse sind, die Entwickler überwinden müssen.

Verfallene Gebäude müssen immer noch dort stehen, wo Menschen leben wollen.

„Hoffnung ist keine Strategie“, sagte Nick Romito, Mitbegründer und CEO von VTS, einem Leasing- und Asset-Management-Datenunternehmen. „Die Hoffnung, dass sie kommen, wenn man es umbaut – nun, es hängt viel davon ab, wo sich das Gebäude befindet.“

Während das Finanzviertel in der Innenstadt von New York City eine Reihe erfolgreicher Umwandlungen von Büros in Wohnungen beherbergt, braucht es auch ein lebendiges Viertel mit lebhaften Cafés, Lebensmittelgeschäften und vielem mehr.

„Das gilt nicht für San Francisco“, sagte Romito. „Die Infrastruktur und die Kosten für den Umbau eines Gebäudes – das gehört dazu“, sagte er. „Aber ich würde mir mehr Sorgen machen, selbst wenn man es umbauen könnte, wer möchte dort leben?“

Romito spricht mit der Zuversicht eines New Yorkers über die Herausforderungen, vor denen San Francisco steht. Auch er ist mit von der Partie, mit Büros im Embarcadero Center, einem der größten gemischt genutzten Immobilien an der Westküste, das das Finanzviertel der Stadt mit der San Francisco Bay verbindet.

Vor einem Jahrzehnt startete VTS mit dem Angebot eines Dienstes, den Romito als Salesforce CRM bezeichnet, -0,45 % der Bürovermietungsbranche. Dabei half ihm sein Rolodex der Top-Vermieter. Romito war zuvor als Makler im New Yorker Bürosektor tätig, in dem es immer wieder mal zu Hungersnöten kommt, während er in einer früheren Funktion ein Portfolio von Millionen Quadratmetern Bürofläche beaufsichtigte.

Die Turbulenzen in den Büroimmobilien führen dazu, dass viele ehemalige Kunden seine Daten nun nutzen, um das bevorstehende Blutbad zu verstehen, während Vermieter mit deutlich höheren Kreditkosten konfrontiert werden, seit die Federal Reserve damit begonnen hat, die Zielkreditzinsen rasch anzuheben, ein Schuldenberg fällig wird und anderes schwierige Entscheidungen.

Sehen:Die 1 Billion US-Dollar schwere „Sorgenmauer“ für Gewerbeimmobilien, die sich bis 2027 windet

„Was ist billiger?“ sagte Romito. „Ist es billiger, vielleicht in einem Zombie-Gebäude Annehmlichkeiten hinzuzufügen, ein oder zwei Stockwerke hinzuzufügen, um ein besseres Erlebnis zu schaffen? Oder ist es billiger, das gesamte Gebäude abzureißen, etwas anderes wieder aufzubauen und zu Gott zu beten, dass er es vermietet?“

Im weltweiten Vergleich ist San Francisco keine große Stadt – gemessen an der Bevölkerungszahl liegt sie in den USA nur auf Platz 17 –, aber die jüngsten Probleme sind berüchtigt, von einem jüngsten Bevölkerungsabschwung über eine lokale Fentanylkrise bis hin zu oft geäußerten Bedenken hinsichtlich der öffentlichen Sicherheit. Alten Bürogebäuden neues Leben einzuhauchen, klingt nach einer verlockenden Lösung für ein Problem mit Unterkünften, das sich nach Jahrzehnten der Ablehnung neuer Wohnungsbauinitiativen immer weiter verschärft.

Wie in anderen großen kalifornischen Städten sind auch in San Francisco zunehmend ältere Menschen obdachlos. Die Fentanyl-Krise in den USA macht die Lage vor Ort in San Francisco noch schlimmer.

Wie Bürgermeister London Breed im Juni in einem Sitzinterview mit Bloomberg sagte: „Die Probleme rund um Opioide haben unserer Stadt und anderen Großstädten etwas angetan, wie ich es noch nie zuvor erlebt habe.“

Sie möchte nun Maßnahmen gegen die „Untergangsstimmung, von der alle reden“ bekämpfen. Als Teil dieses Vorstoßes rief Breed die Tech-Community dazu auf, nicht nur „mit San Francisco Geld zu verdienen“, sondern auch hier zu bleiben und in Lösungen für ihre Probleme zu investieren.

Warren Wachsberger, CEO von Aecom Capital, einer Tochtergesellschaft von Aecom ACM, -0,35 %, sagte, die Sanierung alter Bürogebäude sei nicht so einfach. „Weniger als 1 % aller im Bau befindlichen Wohneinheiten, die landesweit gebaut werden, sind Umwandlungen von Büros in Wohnungen, obwohl jeder sie liebt“, sagte Wachsberger aus Los Angeles.

„Viele Gebäude werden wahrscheinlich nicht funktionieren“, sagte Wachsberger und stellte fest, dass dicke Bürobodenplatten aus Beton häufig durchbohrt und Sanitär- und Heizungssysteme überholt werden müssen, wobei die örtlichen Bauvorschriften die Kopfschmerzen noch verschlimmern.

„Es ist viel einfacher und billiger, es abzureißen und von vorne zu beginnen“, sagte er. „Das bedeutet, Gebäude im Wesentlichen zum Preis des Grundstücks zu kaufen.“

Wachsberger sagte, dass die Hoffnung auf eine Ausweitung der Bemühungen zur Umwandlung von Büro- in Wohngebäude in Los Angeles in den 2000er Jahren wahrscheinlich von Anreizen für Entwickler und der Tatsache abhängt, dass die Gebäude an Orten stehen, an denen die Menschen arbeiten, essen, leben und einkaufen möchten. „Solange das nicht wieder gelingt, ist es schwierig, die Lebendigkeit wieder herzustellen, die vor der Pandemie herrschte“, sagte er.

Der Innenstadtkern von San Francisco bleibt ausgehöhlt, auch wenn die Stadt im Zuge der Pandemie spürbare Anstrengungen für sauberere und sicherere Straßen unternimmt. Das Ziel besteht darin, mehr Büroangestellte zu alten Pendlergewohnheiten zurückzubringen und sie dazu zu verleiten, einen Morgenkaffee, ein Sandwich oder ein After-Work-Drink zu kaufen.

Sehen:Elon Musks X – das ehemalige Twitter – entfernt illegale Schilder vom Dach seines Hauptquartiers in San Francisco

Laut Cushman & Wakefield CWK bleibt die Büroleerstandsquote im zweiten Quartal jedoch mit 27,1 % hoch, +2,08 %. Das Immobilienunternehmen geht davon aus, dass die Leerstände in San Francisco im weiteren Jahresverlauf steigen werden, da Mietverträge für rund 4 Millionen Quadratmeter auslaufen.

Als Teil ihrer Bemühungen zur Kehrtwende ist die Stadt in den letzten Monaten härter gegen den Drogenkonsum unter freiem Himmel vorgegangen. Längerfristig ist geplant, die Obdachlosigkeit in den nächsten fünf Jahren um die Hälfte zu reduzieren, die Zoneneinteilung in der Innenstadt zu überarbeiten und ungeliebte Bürogebäude schließlich für andere Zwecke, einschließlich Wohnen, umzuwandeln.

In diesem Jahr gab es auch viel Aufregung um Technologien der künstlichen Intelligenz, was für große Unternehmen wie Apple AAPL, -4,80 %, Amazon AMZN, +8,27 %, Alphabet GOOG, -0,18 %, Microsoft MSFT, + ein Segen war 0,34 %, Meta META, -0,79 %, Nvidia NVDA, +0,37 % und Tesla TSLA, -2,11 % und lösten gleichzeitig eine breitere Aktienmarktrallye aus.

Sehen:Die VC-Ausgaben geraten ins Wanken, und KI kann den Trend nicht umkehren – noch nicht

Das Forscherteam von Gabriella Sierra bei Cushman & Wakefield in San Francisco sagte in einem Ausblick für das zweite Quartal, dass die erwartete zunehmende Präsenz von KI die Präsenz der Technologiebranche in der Stadt teilweise wiederbeleben könnte.

Aber KI ist wahrscheinlich kein Allheilmittel für die finanziellen Probleme der Stadt, insbesondere da San Francisco prognostiziert, dass sich sein Haushaltsdefizit bis zum Geschäftsjahr 2027/28 auf 1,3 Milliarden US-Dollar vergrößern wird.

Romito sagte, dass trotz einer „etwas Renaissance“ der Büromietnachfrage im letzten Quartal durch Unternehmen mit KI-Fokus und Risikokapitalfinanzierung dies wahrscheinlich nicht „ausreicht, um einen Markt zu erobern“.

Die Aktien schlossen am Montag höher, wobei der S&P 500 SPX (-0,53 %) und der Nasdaq Composite Index COMP (-0,36 %) den stärksten Siebenmonatsauftakt seit Jahrzehnten erzielten. Der DJIA-Rallye des Dow Jones Industrial Average von -0,43 % war bescheidener; Laut FactSet ist es im bisherigen Jahresverlauf um 7,3 % gestiegen.

Die meisten US-Wohnungsbaudarlehen werden in Anleihegeschäfte mit staatlicher Unterstützung verkauft, ähnlich wie Schatzanweisungen. Hier erfahren Sie, worauf es bei der Immobilienfinanzierung ankommt, nachdem Fitch seine erstklassigen AAA-Kreditratings für US-Schulden sowie Freddie Mac und Fannie Mae gesenkt hat.

Joy Wiltermuth ist Nachrichtenredakteurin und leitende Marktreporterin mit Sitz in San Francisco.